Verity Power Center · Renta comercial
Centros comerciales de conveniencia, desarrollados para su venta a inversionistas institucionales.
Verity Power Center busca terrenos, valida su cabida y factibilidad, firma contratos con retailers de distintas áreas, financia la compra y la construcción en el mercado de capitales chileno, estabiliza los flujos del activo y lo vende a inversionistas institucionales.
Qué es un power center
Un formato de renta estable, cercano al consumidor
Un power center es un centro comercial abierto, de uno o dos niveles, con tiendas ancla de gran formato, como un supermercado o una tienda de mejoramiento del hogar, acompañadas de tiendas menores y estacionamiento en superficie frente a los locales. El strip center es su versión de menor escala, orientada a la conveniencia del barrio.
Su atractivo para el inversionista institucional está en los contratos de arriendo de largo plazo con operadores conocidos, que generan un flujo predecible.
- Visión
- Ser un desarrollador y estructurador de referencia en Chile en power centers y strip centers, reconocido por entregar activos con contratos firmados, flujos estables y una salida institucional clara.
- Misión
- Integrar en un solo equipo el análisis comercial, la estructuración financiera y la gestión de la construcción, para llevar cada proyecto desde el terreno hasta su venta con menos riesgo y mejor precio de salida.
- Objetivo
- Crear activos de renta comercial con contratos de largo plazo, un ingreso operacional estabilizado y una tasa de capitalización atractiva para compradores institucionales.
Modelo de negocio
De un terreno a un activo de renta en ocho pasos
El valor se crea en la diferencia entre lo que cuesta desarrollar el activo y lo que un inversionista institucional paga por sus flujos estabilizados.
- 01
Búsqueda activa de terrenos
Identificación de ubicaciones con flujo, accesibilidad y demanda insatisfecha de comercio de conveniencia.
- 02
Análisis de cabida
Superficie arrendable posible según la normativa, el programa comercial y los estacionamientos exigidos.
- 03
Prefactibilidad y factibilidad
Mercado, normativa, costos, plazos y modelo financiero, con una decisión go / no-go antes de comprar.
- 04
Contratos con retailers
Precolocación de locales y firma de contratos con anclas y operadores de distintas áreas de negocio.
- 05
Financiamiento
Capital y deuda en el mercado de capitales chileno para la compra del terreno y el desarrollo.
- 06
Construcción
Licitación, adjudicación y supervisión de la obra, permisos y recepciones finales.
- 07
Estabilización de flujos
Puesta en marcha, ocupación objetivo y administración hasta lograr un ingreso operacional estable.
- 08
Venta institucional
Valorización de los flujos, estructuración de la venta y negociación con inversionistas institucionales.
Mix comercial
Operadores de distintas áreas de negocio, con roles distintos en el centro
Ancla
Atrae el flujo
Supermercado o mejoramiento del hogar. Gran superficie, contrato largo y renta por m² menor.
Semi-ancla
Amplía el motivo de visita
Gimnasio, farmacia o tienda intermedia. Complementan al ancla y extienden el horario de uso.
Tiendas menores
Aporta la renta
Servicios, comida, salud y belleza. Menor superficie y mayor renta por m², con rotación más alta.
Pad
Monetiza el frente
Locales independientes hacia la calle, como comida rápida o sucursales de servicios.
El proceso
Seis fases, una decisión de avance y dos ventanas de salida
Si la validación resulta negativa, el proyecto se detiene antes de comprometer capital de inversionistas. El proyecto puede venderse con anteproyecto aprobado y contratos clave (Exit 1) o como activo construido y estabilizado (Exit 2).
Fase 1
Originación
Búsqueda de mercados y oportunidades, factibilidad normativa y aporte de terreno, proyecto o activos.
Fase 2 · Go / No-go
Validación
Mercado potencial, propuesta de valor, posicionamiento, masterplan y análisis financiero del activo.
Fase 3 · Exit 1
Desarrollo
Precolocación de locales, cierre de contratos clave, anteproyecto de arquitectura y estrategia financiera.
Fase 4
Estructuración
Modelo financiero, vehículo de inversión y levantamiento de capital y deuda bancaria.
Fase 5
Construcción y recepciones
Arquitectura, permisos, licitación y gerenciamiento de la obra, recepciones finales.
Fase 6 · Exit 2
Colocación
Valorización de flujos, negociación con inversionistas finales y venta del activo.
Alianza y gobierno
Un solo equipo responsable de punta a punta
Verity lidera las etapas financieras y de ejecución, y trabaja en alianza con un socio especialista en estrategia comercial y diseño de valor. Cada socio lidera sus etapas, sin capacidades duplicadas.
- Vehículo
- Sociedad independiente por proyecto, con contabilidad separada
- Decisiones
- Cada socio lidera sus etapas; inversión y gasto se deciden por consenso
- Costos de viabilidad
- Estudios, topografía, costos legales y diseño los asumen los socios gestores
- Honorarios
- Diferidos; los socios gestores los recuperan al cierre del financiamiento o de la venta
- Constructora
- La obra queda en manos de un tercero; la licitación y la supervisión quedan en Verity
Caso ilustrativo
Un proyecto tipo, en números
La lógica financiera de un power center de 10.200 m² arrendables sobre un terreno de 25.000 m². Un activo de renta se valoriza dividiendo su ingreso operacional neto estabilizado (NOI) por la tasa de capitalización que exige el comprador; si el proyecto rinde sobre su costo más que esa tasa, la diferencia es la utilidad del desarrollo.
Ejemplo ilustrativo con cifras preliminares, pendientes de validación. No corresponde a un proyecto en comercialización ni constituye una oferta o recomendación de inversión.
- NOI estabilizado al año
- UF 39.530
- Cap rate de salida
- 7,0%
- Yield on cost
- 8,4%
- Utilidad sobre costo (meta)
- 20%
Programa comercial y renta
| Local | GLA (m²) | UF/m²/mes | Ocupación | Renta anual (UF) |
|---|---|---|---|---|
| Tiendas menores | 4.000 | 0,76 | 93% | 33.926,4 |
| Supermercado | 4.500 | 0,25 | 100% | 13.500,0 |
| Gimnasio | 1.200 | 0,25 | 100% | 3.600,0 |
| Tienda intermedia | 500 | 0,28 | 100% | 1.680,0 |
| Total | 10.200 | — | — | 52.706,4 |
Supuestos y resultado
- Costo del terreno
- UF 185.000 (7,4 UF/m² sobre 25.000 m²)
- Construcción y soft costs
- UF 285.600 (28,0 UF/m² sobre 10.200 m² GLA)
- Costo total de desarrollo
- UF 470.600
- Margen NOI
- 75%
- Valor de salida
- UF 564.711,4 (NOI ÷ 7,0%)
- Utilidad sobre costo
- UF 94.111,4
Contacto
Conversemos sobre su proyecto, su terreno o su empresa.
Los socios de Verity atienden personalmente a inversionistas, propietarios y empresas.
Felipe Vergara Moll
Arturo Ready Salamé
La información de esta página es referencial. No constituye una oferta pública de valores ni una recomendación de inversión. Las condiciones de cada proyecto se informan en sus documentos de suscripción. Verity es una sociedad vinculada a ARS Invest; su línea de agentización empresarial opera con la marca Cardus.